Il y a, dans la Bourgogne viticole, une équation dont on parle peu en public mais que tous les vignerons connaissent par cœur. Elle se formule ainsi : plus un domaine est grand, plus il vaut cher à la transmission, moins ses héritiers peuvent le conserver. C’est la perversité fondamentale d’un système où la réputation, accumulée sur des générations, se retourne contre ceux qui l’ont forgée — et ouvre la porte, au moment précis où la famille se trouve le plus vulnérable, à des acteurs d’une autre nature, dont la rationalité n’est pas celle du vigneron mais celle du marché.

La question de la financiarisation de la Bourgogne n’est ni récente ni simple. Elle mérite d’être posée avec précision, loin des indignations de principe comme des dénégations intéressées.
Les faits d’abord, parce qu’ils sont éloquents.

En 2014, LVMH rachète le domaine du Clos des Lambrays, à Morey-Saint-Denis, pour la somme de 101 millions d’euros — 8,66 hectares classés en Grand Cru, quasi-monopole d’une parcelle dont les écrits attestent l’existence au milieu du XIVe siècle. Trois ans plus tard, la famille Le Bault de la Morinière, propriétaire du domaine Bonneau du Martray depuis deux siècles à Pernand-Vergelesses, vend 80 % du capital à Stanley Kroenke, milliardaire américain propriétaire notamment du Screaming Eagle dans la Napa Valley — le chiffre de 100 millions d’euros circule chez les vignerons locaux, le montant exact restant confidentiel. La même année, François Pinault acquiert, par sa société Artémis, le Clos de Tart-Monopole de Morey-Saint-Denis pour 250 millions d’euros — soit 26 millions d’euros l’hectare , faisant du Clos de Tart le vignoble le plus cher du monde, dans une transaction que ses commentateurs ont comparée à l’achat d’un tableau de maître. En 2025, la vente de 1,3 hectare du domaine Poisot Père & Fils à Aloxe-Corton pour 15,5 millions d’euros à LVMH illustre que le mouvement se poursuit, descend dans la hiérarchie des appellations, et commence à toucher des domaines familiaux de taille modeste qui, il y a dix ans encore, n’auraient pas intéressé ces acheteurs-là.

Ces transactions ne sont pas des accidents. Elles sont les symptômes visibles d’une transformation structurelle du marché foncier bourguignon. En 2024, la valeur moyenne des vignes AOP de Bourgogne-Franche-Comté a progressé de 11 % pour s’établir à 403 000 euros l’hectare en moyenne, sous l’hégémonie des appellations de Côte-d’Or à 1 million d’euros l’hectare en moyenne. Les Premiers Crus blancs de Côte-d’Or ont enregistré une progression de +13 % en 2024 , dans un marché qualifié par la SAFER elle-même de « très concurrentiel » où « les prix sont influencés par le marché sociétaire » — euphémisme institutionnel pour désigner la pression des acteurs financiers qui n’achètent pas des parcelles mais des parts sociales de sociétés viticoles, contournant ainsi les droits de préemption.

En 2025, le bassin Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura voit encore son prix moyen progresser de 3,9 % , dans un paysage national dominé par les effondrements — Bordeaux-Aquitaine à -23,8 %, Sud-Ouest à -28 % — ce qui dit, en creux, l’attractivité persistante du foncier bourguignon aux yeux des investisseurs. Pendant ce temps, à Bordeaux, le prix de l’hectare tombe à 6 500 euros, la quasi-totalité des appellations girondines voyant leur valeur s’éroder.

Ce que la leçon bordelaise enseigne — et ce qu’elle ne dit pas.

Le vignoble bordelais suffoque aujourd’hui sous une surproduction structurelle estimée à un million d’hectolitres. Depuis 2000, les sorties de chais ont chuté de 33 %. Pour la campagne 2024-2025, les ventes globales du bassin ont encore dévissé de 7 %. Les châteaux rachetés à prix d’or par des fonds chinois et hongkongais entre 2008 et 2015 se revendent aujourd’hui à perte, ou ne trouvent pas acheteur. Le millésime 2024 est sorti en vente primeur avec des baisses massives : Château Margaux -25 %, Château Lafite-Rothschild -28 %, Cheval Blanc -28 %. On est revenu sur des niveaux de prix équivalents à il y a dix à quinze ans.

Peut-on projeter ce scénario sur la Bourgogne ?

La comparaison est tentante, mais elle achoppe sur une différence structurelle fondamentale. À Bordeaux, la valeur est portée par le château — une marque qui peut changer de mains, être détenue par n’importe quel actionnaire, sans que le vin cesse immédiatement d’être ce qu’il est. En Bourgogne, la valeur est portée par le climat — une parcelle géographiquement délimitée, dont la qualité d’expression dépend étroitement de qui l’exploite, comment, et depuis combien de temps. On ne peut pas créer un nouveau Chambertin. On ne peut pas déplacer un Musigny. Ce que l’on peut faire, en revanche, c’est en dissocier la propriété de l’engagement humain — et c’est là que réside la menace réelle.

Le mécanisme de la dissociation.

Le négoce bourguignon possède aujourd’hui environ 15 % du vignoble, avec des domaines propres conséquents : 120 hectares pour Faiveley, 115 pour Louis Jadot, 100 pour Albert Bichot et Joseph Drouhin — des maisons anciennes, dont plusieurs ont engagé leur vignoble dans la certification biologique depuis des décennies, comme Joseph Drouhin certifié en bio dès 1988. Ce négoce historique, quelles que soient ses échelles, reste un acteur terroiriste : il pense à la génération, pas au trimestre.

Ce qui est qualitativement différent, ce sont les véhicules d’investissement financier — GFV, fonds agréés AMF, family offices — qui achètent du foncier viticole comme on achèterait un immeuble de rapport, en confiant l’exploitation à bail emphytéotique à un vigneron tiers. Des fonds comme France Valley structurent aujourd’hui des produits d’acquisition de Premiers Crus bourguignons avec des baux à long terme de 25 ans, présentant le foncier bourguignon comme un actif patrimonial résilient , dont le prix a progressé de plus de 5 % par an depuis 1994, avec une volatilité faible. Le rendement locatif annoncé est modeste — autour de 0,5 % à 2 % — mais la plus-value foncière constitue le véritable moteur.

Or un vigneron sous bail emphytéotique ne se comporte pas comme un propriétaire. Il ne prend pas les mêmes risques à la parcelle, n’engage pas les mêmes investissements à long terme, n’a pas le même rapport à la transmission. La dissociation de la propriété et de l’exploitation n’est pas neutre pour la qualité du vin — elle l’est peut-être à dix ans, mais pas à cinquante.

La fracture de la transmission.

Le nœud gordien est là. Les terres viticoles, souvent héritées de génération en génération, deviennent presque inaccessibles pour les jeunes vignerons en raison de leur coût. En Bourgogne, la pression foncière est exacerbée par la spéculation, avec un impact direct sur les familles vigneronnes locales, souvent obligées de vendre leurs terres faute de pouvoir supporter les frais de transmission. Le cas Bonneau du Martray est, à cet égard, exemplaire dans sa tragique rationalité : quatre frères propriétaires, sexagénaires et sans enfant tenté par une reprise — la vente s’est avérée inéluctable. Ce n’est pas la cupidité qui a livré Corton-Charlemagne à un milliardaire américain, c’est l’absence d’héritiers vignerons face à une équation fiscale et familiale sans solution interne.

C’est précisément pour colmater cette brèche que le Budget 2025 a représenté une avancée décisive. Le plafond d’exonération fiscale pour la transmission du foncier viticole est passé de 500 000 euros à 20 millions d’euros, avec un abattement de 75 %. La CNAOC a salué cette mesure : “nous passons d’une politique de petits pas à une vraie avancée fiscale pour nos entreprises viticoles et familiales.” La CAVB rappelait l’urgence : “le risque était que la Bourgogne et plus largement la France perdent certains de leurs joyaux viticoles à cause d’une fiscalité inadaptée.”
La réforme est réelle. Elle ne résout pas tout. Elle rend la transmission fiscalement possible là où elle était impossible — elle ne rend pas les héritiers vignerons là où ils ne le sont pas, et elle ne supprime pas la tentation de vendre quand l’offre d’un acquéreur financier dépasse structurellement toute rentabilité agricole imaginable.

Ce que l’avenir commande.

Il serait inexact de conclure que les grands acteurs du luxe font nécessairement mauvais usage des domaines qu’ils acquièrent. LVMH a investi massivement dans les caves et l’équipement du Clos des Lambrays, maintenu ses équipes techniques, et les millésimes depuis 2018 témoignent d’une ambition qualitative réelle. Artémis Domaines, à la tête du Clos de Tart, gère le domaine avec la rigueur d’un acteur de prestige dont la réputation est directement engagée dans celle du vin. La contrainte de réputation, en Bourgogne, est une forme de protection que l’on ne trouve nulle part ailleurs : un Grand Cru mal vinifié par un propriétaire désengagé se voit immédiatement sanctionné par le marché et la critique.

Ce qui est moins visible, et plus inquiétant à terme, c’est l’effet de seuil sur l’ensemble du vignoble. Quand les transactions emblématiques portent le prix du foncier à des niveaux que nulle rentabilité agricole ne justifie, c’est l’ensemble du système de référence qui se déplace. Le vigneron indépendant qui hérite de deux hectares de Premier Cru à Gevrey se trouve soudainement propriétaire d’un actif d’un million d’euros — et contribuable d’une succession que même la réforme de 2025 ne rend pas toujours absorbable. Le jeune vigneron qui tente de s’installer ne peut plus acheter : la demande sur le marché foncier reste forte sur les AOP les plus prestigieuses , portée par des acteurs qui ne font pas du vin mais du patrimoine.

La vraie question n’est donc pas : faut-il craindre LVMH à Morey-Saint-Denis ? C’est : la prochaine génération de vignerons de la Côte d’Or pourra-t-elle encore s’installer, transmettre et prendre des risques comme des propriétaires — ou sera-t-elle réduite à exploiter sous bail des terres appartenant à des structures financières indifférentes au vin ? C’est cette question-là, discrète, lente, et sans date anniversaire, qui engage l’avenir de ce que la Bourgogne est profondément : non pas un vignoble, mais une civilisation du rapport entre un homme et une parcelle.

Cyril Brun

Notes de l’auteur

Les montants des transactions Clos des Lambrays (101 M€) et Clos de Tart (entre 200 et 250 M€ selon les sources) sont largement concordants mais jamais officiellement confirmés par les parties — il conviendra de le mentionner dans les notes ou de les présenter avec la précaution d’usage. Le montant Bonneau du Martray (100 M€ évoqué) est lui aussi non confirmé. Les données SAFER 2024 (403 000 €/ha en moyenne Bourgogne, 1 M€/ha en Côte-d’Or) sont officielles et citables sans réserve. La réforme fiscale du Budget 2025, avec le plafond à 20 M€, est publiée et vérifiable.​​​​​​​​​​​​​​​​